得益于去年9月末连续的新政利好怎么理解股票杠杆，四季度以来房企销售持续翘尾回升。但很多人还停留在悲观的惯性思维中。
比如，去年12月7日开盘的越秀·云悦，首开105套当天售罄，成为广州去年罕见的「日光盘」。由于太过惊艳，一时间引发了无数质疑。直到随后真实的网签数据出炉，对此做出强有力的回击。
其实，这只不过是越秀地产逆势而上的一个缩影。CRIC的数据显示，2024年，越秀地产的操盘金额较上年前移了4位至第11位，全口径金额较上年前进了3位直接进入前10（位列第8位）。在广州，其更是斩获2024年度销售套数和流量面积双冠王（数据来自中指院）。
毋庸置疑，越秀地产牢牢掌握了过冬的密码：好产品带来好口碑，好口碑带来业绩韧性。对于什么是好产品，每家房企都有自己的理解。但是否正确，购房者真金白银的投票才有说服力。越秀地产认为，好产品的定义视角应该是多元的，包括客户视角的需求趋势洞察、专业视角的标杆项目对标、内部视角的优秀经验沉淀。正是基于这种开放的态度，面对快速变化的市场，越秀地产才能敏捷反应，打造出一个又一个爆款项目。
下面，我们就来深入剖析，越秀地产在寒冬中绽放的底层逻辑。
△来源：CRIC
好产品
要出现在对的地方
越是不确定的时代，越要找到确定性。对房企来说，面对行业下行的压力，典型的确定性就是聚焦核心城市核心板块。所以，近些年，一方面行业持续下行，另一方面一线和部分新一线城市核心板块的土拍却热度不减。
地拿对了一切就对了，道理都懂，但要在正确的时间拿到正确的地块，并不简单。其考验的是房企包括市场嗅觉、敏捷行动、资金实力等在内的综合实力，关键时刻，还要敢于突破常规。以上这些，越秀地产都做到了。
首先，借政策东风，低投入置换市中心、小体量、高确定性项目
近年来，我国房地产市场持续调整，导致库存压力加大。去年5月以来，「去库存」成为各大城市的重要施策方向。
越秀地产敏锐地抓住了这一政策窗口期，快速拿下了多幅市中心、小体量、高确定性的地块。从而在当下高度不确定性的市场当中，抢占了确定性的先机。热销的越秀·云悦项目，就是其去年9月30日拿下的地块之一。
该地块位于广州城市中轴之上，紧邻18号线京溪路站（在建中）+3号线超强双地铁，交通十分便捷，无论是去珠江新城CBD、琶洲CBD、广州东，还是白云国际机场等，都十分便捷（如下图）。
△区位图仅供示意，非标准比例绘制
周边的高端商业中心、三甲医院等配套也十分完善，不仅距离近，而且数量众多，可挑可选。项目自身还规划配套24班小学9班幼儿园。其中，小学已经官宣，拟纳入广州培英教育集团管理（注：具体学校名称、招生条件及招生范围以教育部门公布为准）。
这些，都是所见即所得，确定性非常强。客户自己看完就能有非常清晰的判断，无需营销造梦。
全新「广府系」三大新作——位于荔湾老西关片区的珑悦西关、位于海珠区创新湾的熙悦江湾以及位于海珠西晓港公园畔的桂悦东晓，也均是核心城区中难得一见的稀缺供应，拥享醇熟烟火气。
而且，去年9月之后重磅利好持续释放，四季度整个市场一改前三季度的颓势，销售翘尾回升，第四季度百强房企销售操盘金额同比转正，更为包括越秀·云悦项目在内的多个置换项目热销添了一把火。
其次，精细、扎实的板块以及客户研究，产品填补片区市场空白
地拿对了，就有了做到良好的巨大底气。但要做到优秀，则还要精准的客户研判和产品定位。因为现在是买方市场，只有深刻洞察特定客户需求，并且做出差异化，才会有足够的客户买单。
明源君认为，在竞争激烈的买方市场，通过各种方式卷过竞品固然是本事，但通过差异化打法另开一局，段位显然更高一截。越秀地产就是这么做的。
在核心城市中心城区做改善做豪宅，在郊区做刚需刚改，这是行业的主流做法。
但刚改客群其实也想住中心城市。毕竟，谁不想住在交通方便、配套完善、距离工作也更近的地方呢。
像越秀·云悦这样位于中心城区、小体量、配套齐全、地价不高的地块，就特别适合做刚改产品。
越秀地产发现，越秀·云悦周边的二手产品老旧，板块内拥有存在改善需求的庞大客群，而纯改善型产品的总价是800万起步，又超出了这些客群的支付能力。
基于此洞察，越秀·云悦将项目的目标客群锁定为刚改群体。体现在产品上：全盘均为南向四空间产品。对比周边二手房产品，越秀·云悦在功能、格局和尺度上都有明显提升：建面约88㎡的户型达到周边二手房4房尺度的同时，通过高使用率和功能的可塑性，使其具备拓展的灵活性；建面约105㎡的户型则实现了南北通正四房，且通风采光朝向优、方正实用……前者的主流总价在480-510万，后者的总价在600-650万，这一产品定位直接填补了板块内10年来的市场空白……又为产品的热销，增加了确定性。
△「越秀·云悦」鸟瞰效果图，以实际交付为准
好产品
必须超越客户期待
当前形势下，能够做到上面这些，已经非常优秀了。但要想达到「日光」的效果，恐怕还差一点火候。毕竟，当前是典型的买方市场，要想引发疯抢，产品必须要超越客户的期待才行。
除了此次立案的安检，11月1日，律师也再提交一次立案，律师团队同步还在继续推进后续案件的立案工作，还在继续接受其他投资者的索赔委托。
而这恰恰是越秀地产的拿手好戏。越秀地产打造产品坚持的一个重要理念就是「只定制，不复制」，为每一块土地量身定制高品质产品。在这样一套产品打造框架下，使得越秀有着十分强烈的差异化优势，进而带动项目热销。
这种态度，自然也被带到了越秀·云悦的打造上面。越秀·云悦属于越秀「城市焕新」系列，产品则是升级的「天系」。「天系」是越秀地产的高端产品系列，去年，越秀地产「樾系」、「天系」两大产品系，就进入克而瑞2024全国十大产品系榜单，分别入选全国十大顶级豪宅产品系与全国十大轻奢精品产品系。
与此同时，酒店化、泛会所和豪宅配置让客户备有面子；大面宽、高使用率、强体验等，又给足了客户里子。一句话：超配社区，超越客户期待！
一、酒店化打造、泛会所和豪宅化配置等超配，让客户倍有面子
酒店是所有人居住空间中较为高级的形态，因为，其需要同时具备高颜值建筑形态设计，多功能的圈层社交空间以及舒适的居住体验感。近些年，很多豪宅就在用造酒店的手法打磨产品。
越秀·云悦也采用了这一手法，在规划理念上就领先了。
建筑立面，是建筑语言最直接的表达。越秀·云悦提炼树苗「芽状」生长的形态，赋予建筑流畅的外形线条。结合玻璃、铝板线条、涂料等设计，打造出了简洁、干净和流畅的外立面。
建筑主体颜色以白色为主，局部点缀香槟色，再加上精致装饰的塔冠，具有很高的识别度，如同召唤业主归家的灯塔，遥望之下，仪式感就已经开始在酝酿……
△意境图，与实际存在一定差异，以实际交付为准
临近社区，首先迎面而来的，是长约80米的超尺度门楼，拉长的入口雨棚延展面，呈两侧对称式布局，叠加宝格丽同款酒店式落客区，让回家拥有沉浸式度假酒店的体验。
△实景图
入口的鎏金门厅，采用玻璃云石、爱马仕灰和香槟金铝板打造，星级酒店的奢华感扑面而来。
左右滑动查看项目实景图
进入社区，依次还有花园归家（二进）、泛会所合院（三进）、度假水院（四进）和花园式单元入户（五进，入户大堂高约5米），将星级度假酒店式的回家仪式感拉满。
△意境图，以实际交付为准
如果业主不急着回家，则可以先到泛会所放松一番。越秀地产认为，既然是酒店化打造就不应该只按家庭户数配置公区，只是做归家动线、观赏性景观和分龄人群配套，而应该是业主共享的大公区，且要能满足各类角色需求。
为此，越秀·云悦打造了3馆3厅的泛会所，城市会客厅、派对厅、老年活动厅、棋牌掼蛋馆、健身房馆、儿童馆……满足各类角色需求，构建酒店才有的高级社交场景。
△意境图，以实际交付为准
项目还将多元会所结合精装和景观园林共同创作，室内外边界共融，从而延伸出更多的景观面，不仅丰富了景观视野，还增加了空间通透性，让自然景观真正地融入居住场所，成为社交、休闲、娱乐场景的一部分。
△意境图，以实际交付为准
这让项目的奢华感，又增进了一步。因为，会所是社区重要的社交圈层载体，而圈层是豪宅的重要软实力，几乎所有的豪宅都非常注重会所的雕琢。越秀·云悦相当于直接把豪宅的配置搬到了刚改项目。
而且，蓝翡翠岩板、爱马仕灰大理石、百搭翡翠绿奢石、复古拼花仿石砖等艺术新材料，也是豪宅配置。专属定制符号，更是如奢侈品的logo，不仅增强可识别性，还标识了独特性。
项目将木棉花形态，抽象化为符号之后，以不锈钢、奢石进行转化，应用到了各种不同的场景中，进一步提升奢华感。比如，社区入口的鎏金门厅，地面就采用丽兹卡尔顿的经典纹样作为铺装的母版，结合木棉花形态，通过艺术变形、简化之后，就形成了专属宅印，定制感十足。
二、大面宽、高使用率、强体验、超强收纳等，给足了客户里子
刚改客群的典型特征是，支付能力有限，但是需求却很多元。如何在有限的空间里满足多元的需求，非常考验产品力。越秀·云悦非常难能贵的是，尽可能的满足了客群各类需求。
1、广州首个约25%阳台率项目，全屋高实用空间，拓宽生活想象
空间，是满足家庭室内多样需求，带来居住舒适度的基础。过去的约束条件下，刚改项目可施展的空间十分有限。
然而，2023年11月9日《广州市建筑工程容积率计算办法》正式施行，允许扩大阳台与飘窗面积容积率，为越秀·云悦进行空间拓展带来了新契机。
88㎡四空间的创新设计，实现了四空间两卫双开配景观阳台，空间利用率高达130%！
△图源来自筑善舍Studio
作为约25%阳台率的项目，越秀·云悦的双面宽阳台兼顾家政、休闲双功能，特别是建面约105㎡的户型，⼤阳台⾯宽约6⽶，可提供更多⽣活场景。
而且，全房间飘窗，拓宽各功能房间的面积，增大功能/休闲/收纳面积。比如，建面约105㎡户型，通过升级进深并附南北飘窗，形成南北通透且可DIY的枕边空间，打造休闲吧/化妆间/宝贝安眠区。进深升级，还可以结合户型平面布置独立衣帽间，增强主卧独立尊贵感。
△意境图，以实际交付为准
「广府系」三大新品也将新规用到了一定境界，比同等面积段产品多1-2空间，使用率明显超过市场同等建面产品。
2、互动场客厅、餐厅中⼼化、主卧⼩家化，兼顾家人互动和隐私
刚改家庭，通常上有老下有小，又要拼事业又要兼顾家庭，既有互动的需求，也想有自己的隐私空间。项目高实用的空间，也为此创造了可能。
建面约105㎡户型，通过餐厅中⼼化，实现开放式厨房与餐桌互动，家⻓做饭与鸡娃两不误；而且，尺寸约5.1米的餐厨一体化，可塑性非常强，可分可合，从而提供了更多生活场景……
△图源来自筑善舍Studio
开放的餐厅与客厅还形成南北通透。由于项目根据地块形状实行楼栋错布，均采用深呼吸风车楼型，在视野、采光、通风上大有提升，且相邻梯腿间主视线相错，降低互视影响。加上约4.0-4.5面宽的户型，还带来了全面宽视野。
△图源来自筑善舍Studio
X空间（书房/次卧）的结构预留使其可分可合，业主可以根据需求打造成私密空间，也可以跟N空间（玄关、厨房、餐厅、客厅、阳台等）组合，围绕家⼈活动起居形成「N+X」无界厅，成为家庭娱乐场，带来更⼤尺度的互动陪伴，也让家庭可以有更多的生活选择。
主卧小家化，则让男女主人拥有高品质的私密小天地。建面约105㎡户型的主卧，全房间飘窗设计，拓宽了房间活动⾯积，不仅有独立衣帽间，还有270°飘窗景观，忙碌一天回到卧室，倒杯红酒，就着窗外繁华的城市夜景小酌，想想都很惬意。
即便建面约88㎡的南向四开间户型，也有270°飘窗连片景观，躺在床上即可感受三面皆景观……
△意境图，以实际交付为准
3、超强收纳、定制材质以及精工工艺，进一步提升居家的舒适性
越秀·云悦重点对玄关、厨房进行功能满载收纳提升，客厅关注大件收纳，洗手间则关注小件收纳，将全屋的空间做到了充分利用。
建面约88㎡的户型连片收纳，客厅飘窗打造成系统化连片收纳，既不浪费空间，又能培养孩子收纳习惯。
同时，对装修石材精挑细选，结合精致统一的收口，显出定制的高级感。
这些，进一步提高了居住的舒适性，对于追求职住平衡，居住需求以效率为先、品质享受次之的目标客群来说，绝对是超预期……
热销爆款考验的是综合能力
毋庸质疑，在当前的大环境下，一切要靠产品力说话。但宣称加码产品力的企业很多，真做得好的却少。明源君认为，核心原因是，大多数人看到的只是冰山之上的部分，但冰山80%都在水面之下，这才是打造爆款热销产品的底层支撑。越秀·云悦的出现，其实是其综合能力的集中展现。
跟其他很多房企以营销为核心的设计思路不同，越秀地产的设计团队深入渗透到每一个项目的全链路——从拿地研判到概念设计、方案设计、初步设计再到施工图设计，设计团队全程参与，确保每一个环节都符合公司的高标准。而且，各大条线高频次交圈，以确保设计在实际操作中的完美呈现。
越秀地产2024年全年交付了1.3万套房子，总体满意度93分，整体表现高于行业TOP10……
产品力和服务力兑现是上好的营销和品牌宣传。12月3日，「克而瑞产品力100」2024年度产品力测评结果出炉，凭借持续升级的产品力和市场良好的口碑，越秀地产首获中国房地产企业产品力TOP10。
同时，2024年，越秀地产成为《2024房地产企业品牌价值测评研究报告》新晋10强的品牌房企，排名从2023年的第13位上升到第10位。
具体到越秀·云悦，产策前置读懂客户是前提。拿地前一个月投资前策团队就对市场、客户和产品进行了深入分析研究，参考星汇锦城二期产品迭代经验，确定「天系」产品定位，保证了产品和设计方案的快速落地、快速出图。
受地块条件限制，拿地总平面，前期确认2种方案，一种高低配，一种是小高层，前前后后规划30多版总图，最终确认了3栋楼T5设计，但因为前期做了大量工作，所以速度非常快。
而且，由于产策精准定位，产策计划跟落地实施基本一致，2024年12月7日，越秀·云悦正式开盘，距离9月30日拿地仅仅过去68天，较可研提前了82天！在大幅减少无效成本的同时，把成本精准倾注到客户更关注的交付跟品质上，使得其在同等售价下实现了「超档」配置，拉升了产品竞争力。
△首开现场图
结语
当前，整个房地产行业确实不容易。新形势下，急需新思维、新做法进行破局。越秀地产打破常规，以越秀·云悦的精彩答卷证明了，小项目也可以有大作为，从而走出了一条新路。
这也再次说明，无论市场有多困难，潜到水面之下，市场机会依然存在怎么理解股票杠杆，只是机会只会留给有准备的人。如果说越秀·云悦还只是孤例，那么陆续推出的「广府三章」的最新表现，则对此进行了反复验证：越秀地产，确实掌握了过冬的密码。